Як перевірити квартиру до операції?

Перевірка юридичної чистоти квартири не випадково одна з популярних послуг ріелтором. Всі покупці квартир з підозрою відносяться до продавців, і, на жаль, приводи для такого відношення є. Перевіряти чистоту квартири потрібно у всіх випадках покупки нерухомості, причому, як на вторинному, так і на первинному ринку.

Ризики при покупці квартири на первинному ринку

Якщо мова йде про новобудові, значить, свідоцтва про право власності ще немає, а є договір, який і перепродується. Якщо це договір пайової участі, він повністю захищає інтереси покупця і гарантує, що його права на дану нерухомість будуть зареєстровані в Єдиному Державному реєстрі.

Тобто, якщо квартира продається по 214-фз, то можна нічого не перевіряти. Будь-який інший договір по суті є тією або іншою обхідною схемою 214-го закону, і в цьому випадку на юридичну чистоту операції треба звертати не найпильнішу увагу. Покупка будь-якої схемної квартири на етапі незавершеного будівництва достатньо ризиковано. Як правило, по схемах квартири продаються не безпосередньо від забудовника, а через якусь посередницьку компанію. Це може бути або афінована із забудовником фірма, або незалежна юридична особа, яка купила свого часу у забудовника оптом частина квартир на етапі будівництва з метою запрацювати і потім продає їх населенню.

Так от, мати справу з такою юридичною особою може бути ризиковано, адже ми не знаємо стосунків між забудовником і цим інвестором – чи повністю він розрахувався за придбані квартири чи ні?

Якщо немає, то забудовник може розірвати договір між ними, після чого він має право отримати назад свої квартири, що залишилися (на ту суму, по якій інвестор не розрахувався). А ці квартири вже можуть бути продані інвестором. Так і виникають задвоєнниє договори або здвоєні продажі, коли одну і ту ж квартиру продають двічі. Такі схеми були, є і будуть.

Тому покупцеві потрібно відновити весь ланцюжок – від забудовника до особи, яка продає квартиру і зрозуміти суть взаємин між забудовником і компанією-продавцем. Це і є юридична перевірка чистоти квартири.

Існують і інші ризики при покупці квартири в новобудові. Важливо зрозуміти, наскільки забудовник поводиться сумлінно по відношенню з підрядчиками. Будинок, що будується, знаходиться в заставі у будівельників згідно із законом до тих пір, поки забудовник не розрахується з ними повністю. Якщо забудовник не може цього зробити по тих або інших причинах, будівельники можуть забрати будинок і самостійно продати квартири.

Нерідко буває, що нові мешканці роками чекають отримання на руки свідоцтва про право власності.

Найчастіше це відбувається якраз тоді, коли забудовник не може розрахуватися з будівельниками або з містом. При цьому він може не розрахуватися взагалі, що в кризу недивно, і тоді підсумок буде плачевний. Таким чином, свідоцтво про власність на руках - гарантія того, що обтяжень на вашу квартиру вже немає.

Ризики при покупці квартири на вторинному ринку

На вторинному ринку присутні свої ризики, один з основних – сперечання за права на квартиру. Як правило, це трапляється при:

- виникненні суперечок між спадкоємцями квартири або при розділі майна між подружжям;

- визнанні недієздатним продавця квартири, який може виявитися наркоманом, алкоголіком або психічнохворим, таким, що не стоїть на обліку;

- появі тимчасово виписаного з квартири на термін відбування покарання засудженої особи;

- наявності безвісно відсутнього (зниклого) члена сім'ї, прописаного в квартирі.

Ніхто не гарантує, що це безвісно відсутня особа не з'явиться через декілька років і не оспорюватиме операцію. Таке трапляється досить регулярно. Люди сидять у в'язниці, не хочуть повідомляти про це родичам, а потім виходять з в'язниці і заявляють про свої права. Тому, купуючи квартиру, в якій прописаний безвісно відсутній, ви йдете на певний ризик.

В зоні риски знаходяться також квартири, де прописані неповнолітні діти, інтереси яких треба дотримувати, або старезні люди, що іноді не розуміють значення своїх дій. Якщо вам придивилася квартира саме на вторічке, то, окрім свідоцтва про власність, треба просити у власника виписку з Єдиного Державного Реєстру Прав на нерухоме майно і операцій з ним (ЕГРП) про всі операції, здійснені відносно цієї квартири.

В цій виписці буде відбита вся історія квартири, починаючи з 1998 року, тобто моменту створення ЕГРП, і цього цілком достатньо. З реєстру буде видно, чи була квартира в спорі чи ні, чи накладалися на неї арешти і тому подібне. Всі розгляди по квартирі наголошуються в реєстрі. Якщо ви виявите в історії квартири якісь спори, звернете увагу, скільки років пройшло з моменту їх виникнення.

За російським законодавством, максимальний термін давності по визнанню операцій недійсними, зокрема операцій з нерухомістю, - три роки. Тому, якщо протягом трьох останніх років до передбачуваної покупки ніяких операцій з квартирою не було, можете не хвилюватися, що попередні власники раптом пред'являть свої права.

Але якщо ви все-таки виявили спори, що виникли за останні три роки, просите власника надати судове рішення, виходячи з якого можна зробити остаточні виводи про правомірність володіння даною квартирою. Якщо ж судова ухвала ще не винесена, радимо його все-таки дочекатися, перш ніж піти на операцію.

Іноді буває, - як правило, з нерухомістю старого житлового фонду - що квартира не числиться в ЕГРП. Якщо такої квартири немає в реєстрі, значить, після її приватизації з нею не здійснювалися ніяких операцій, тобто це ідеальна з юридичної точки зору квартира, абсолютна чиста. Покупець може подати запит до департаменту житлової політики, щоб переконатися в дійсних її право власників. Більше нічого робити не потрібно.

Що може і повинно насторожити покупця? По-перше, якщо ви виявите, що квартира була комусь заповідана по спадку або дарована, при цьому її новий власник не є родичем попереднього власника, після чого новий власник починає цю квартиру швидко продавати. Такі речі завжди насторожують.

Іншим чинником риски може бути ситуація, коли квартира дуже часто перепродувалася і переходила з рук в руки (це буде видно з виписки ЕГРП), тобто фактично в квартирі ніхто не жив тривалий час, при цьому не зрозуміла причина, по якій її так часто продавали. Цілком імовірно, що операції по цій нерухомості були не чистими і у такий спосіб намагалися підставити добросовісний набувальник.

найбільші сюрпризи таїть в собі можлива недієздатність власника. Буває, що продавець через якийсь час після здійснення операції визнається недієздатним.

Це дає йому можливість оспорювати свої дії, здійснені у минулому. Якщо буде доведено, що власник не розумів значення своїх дій, є ризик, що операція буде оспорена. На ринку немало фахівців, які на цьому заробляють. При цьому вас не врятує навіть довідка про психологічний стан продавця, підтверджуюча, що на момент укладення оборудки чоловік був здоровий. Річ у тому, що існує 177 стаття ГК, в якій мовиться, що операція, здійснена громадянином, що хоча і дієздатним, але знаходився у момент її здійснення в такому стані, коли він не був здатний розуміти значення своїх дій або керувати ними, може бути визнана судом недійсною за позовом цього громадянина або інших осіб, чиї права або інтереси, що охороняються законом, порушені в результаті її здійснення.

По суті, цією статтею можна прикрити будь-яку операцію. Цим і користуються аферисти, проти яких йти складно. Їх розкусити практично неможливо, оскільки вони дуже ретельно готуються до операції.

Портал по Нерухомості: myhause. Ru

Ще на сайті